Rząd Amerykański szuka ponownie dróg aby ożywić i ustabilizować sytuację na rynku nieruchomości. Jedną z opcji, które są rozważane jest wycofanie ofert kontrolowanych przez rząd lub banki z rynku sprzedaży w zamian za oferowanie ich na rynku wynajmu.

Według gazety Wall Street Journal, plan ten staje sie coraz bardziej popularny w kręgach rządowych, ponieważ ceny czynszów rosną, w wielu regionach osiągając nawet wzrost dwucyfrowy przy jednoczesnym dalszym spadku cen na rynku sprzedaży, głównie ze względu na rosnącą ilość nieruchomości odbieranych przez banki.

W skali krajowej ceny domów w maju br. były o 7,5% niższe niż rok temu, ale jeśli wykluczymy tzw. „distressed sales”, czyli transakcje sprzedaży nieruchomości kontrolowanych przez banki lub agencje rządowe, ceny spadły tylko o 0,4%. Transakcje tego typu (short sales i foreclosures) stanowią obecnie około 30-40% wszystkich sprzedaży w skali miesięcznej. Sytuacja ta nie zmieniła się na rynku w przeciągu ostatnich kilku lat. Tak długo jak rynek będzie zalewany nowymi ofertami, nie można się spodziewać dużej poprawy zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym.

Ponieważ czynsze rosną, nowy pomysł rządu aby wynajmować i zarządzać odbieranymi nieruchomościami ma coraz więcej zwolenników. Wynajem domów pokrywałby koszta utrzymania nieruchomości, aż do momentu kiedy zostanie ona odsprzedana, gdy nastąpi poprawa na rynku jednocześnie przynosząc dochody dla kontrolowanych przez rząd tytanów Fannie Mae i Freddie Mac.

 Ale jak już wspomniałem wcześniej, plan ten wymagałby od rządu nie tylko aby stał się właścicielem nieruchomości, ale również aby

stał się jego zarządcą, a na tym polu agencje rządowe nie mają wielkiego lub żadnego doświadczenia.

Jedną z propozycji, która również jest rozważana, to sprzedaż tysięcy przejętych nieruchomości prywatnym inwestorom, którzy następnie by je wynajmowali. Jednocześnie inwestorzy musieliby wyrazić zgodę na remont i zarządzanie daną nieruchomością jak również ponosiliby wszystkie koszty utrzymania. Rząd miałby nadal swój udział w takim przedsięwzięciu. Do tej pory pomysł ten spotkał się z przychylną opinią w środowisku inwestorów prywatnych na terenie całego kraju.

W maju rząd USA był właścicielem i zarządcą przeszło 290 tysięcy domów. Analitycy Credit Suisse szacują, że zmniejszenie ofert przejętych nieruchomości na rynku do około 30.000 każdego miesiąca, od bieżącego poziomu 50.000 ofert, pomogłoby ustabilizować sytuację na rynku jak również uniknąć dalszego od 3% do 5% spadku cen mieszkań i domów.

W tym momencie rząd zarzuca rynek, który ma i tak niewielu nabywców, przejętymi ofertami podważając własną teorię odnowy. Większość nieruchomości rządowych czy przejętych przez banki koncentruje się na rynkach takich jak Floryda, Arizona, Nevada czy Michigan i niższe ceny niekoniecznie zwiększą zasadniczo ilość nabywców na tych rynkach. Wielu ekspertów uważa, że wyprzedaż po „cenach aukcyjnych” spowoduje spadek wartości wszystkich nieruchomości o kolejne 10 do 20%, przesuwając czas odnowy o następne kilka lat.

Obecnie agencje rządowe wynajmują juz kilka tysięcy domów byłym właścicielom czy ich poprzednim najemcom. W celu dalszego

poszerzenia tego programu, administracja Obamy musiałaby uzyskać zgodę regulatora czyli Federal Housing Finance Agency. Pierwsze reakcje wskazują, że agencja ta jest otwarta na ten pomysł.

Dwa lata temu, inwestorzy zaczęli kupować tanie nieruchomości na aukcjach w nadziei odsprzedania ich z zyskiem. Jednak wraz

ze stałym spadkiem cen każdego roku, praktyka ta szybko stała się nieopłacalna. Obecnie coraz częściej ci sami inwestorzy koncentrują się na zarządzaniu i wynajmie swoich nieruchomości.

Według najnowszych badań, im więcej Amerykanów traci swoje domy i mieszkania na rzecz banków, tym wskaźnik liczby rodzin

decydujących się na wynajem wzrasta. W ciągu ostatnich pięciu lat wskaźnik ten wzrósł około pięciokrotnie w porównaniu do lat poprzednich. Trend ten na pewno utrzyma się przez następne kilka lat, bo trudno sobie wyobrazić, że rodzina z dwójką dzieci i dwoma samochodami, która miała i straciła swój dom nagle zdecyduje się teraz na mieszkanie.

Autor:

JOHN BUDZ Broker/Właściciel Realty Executives Elite w Lemont k/Chicago, NAR President’s Liaison na Polskę. Członek Krajowego Stowarzyszenia Pośredników Sprzedaży

Nieruchomości (NAR). Członek Stanowego Stowarzyszenia Pośredników w Stanie Illinois. Dyplomowany Specjalista Międzynarodowego Obrotu Nieruchomościami - CIPS.

Uczestnik i wykładowca na wielu konferencjach dotyczących rynku nieruchomości w USA i Europie. Aktywny działacz w środowisku Polonii Amerykańskiej.