Rok 2011 był kolejnym ”roller coaster’em” na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, kiedy to wyniki napływające z rynku zmieniały się z miesiąca na miesiąc jak w kalejdoskopie. Brak stabilności ma zasadniczy wpływ na wskaźnik zaufania społecznego, który to pod koniec roku zanotował tendencję zwyżkową, ale nadal utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie. Pomimo tych wydawałoby się nie najlepszych wiadomości z rynku, sprzedaż domów jednorodzinnych w 2011 roku wzrosła o 1,7 procenta do poziomu 4,26 miliona w skali rocznej. W porównaniu do poprzedniego roku liczba ta wyniosła nieco powyżej 4 miliony.

Według danych Amerykańskiego Stowarzyszenia Pośredników (NAR), ten pozytywny trend utrzymywał się pod koniec ubiegłego roku, kiedy to w grudniu sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła trzeci miesiąc z rzędu i była powyżej poziomu z roku poprzedniego.

Najnowsze miesięczne statystyki NAR’u pokazują, że wskaźnik sprzedaży wszystkich nieruchomości mieszkaniowych w grudniu ubiegłego roku wzrósł o 5,0 procent do poziomu 4,61 miliona jednostek w skali rocznej, tj. 3,6 procent więcej niż w tym samym czasie w roku 2010 kiedy sprzedano 4,45 miliona jednostek.

Główny ekonomista NAR Lawrence Yun, stwierdził ostatnio, że są to pierwsze oznaki ożywienia i co najważniejsze ożywienia trwałego i na dłuższa metę. „Aktywność na rynku w ostatnich miesiącach wskazuje na odnowę”, powiedział Yun. Dalej stwierdził, że „Rekordowo niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych, wzrost zatrudnienia i niskie ceny domów wzbudzają coraz więcej zaufania u konsumentów”.

Pozytywne wiadomości nadchodzą również z branży kredytów hipotecznych. Średni wskaźnik oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego spadł w grudniu ubiegłego roku do rekordowo niskiego poziomu 3,96 procent z poziomu 3,99 procent w listopadzie; w grudniu 2010 roku wskaźnik ten wynosił 4,71 procent. Jest to najniższe oprocentowanie od roku 1971 kiedy to rząd amerykański zaczął ewidencjonowanie.

Prezydent NAR Moe Veissi, przewiduje, że sprzyjające warunki na rynku nieruchomości będą przyciągać coraz więcej kupujących w roku 2012. „Amerykański sen posiadania domu jest jak najbardziej żywy i ma się dobrze. Jest coraz większy popyt, a poprawa na rynku pracy będzie bodźcem do “tworzenia” normalnych domostw i rodzin jak to było dawniej. Więcej kupujących oznacza dodatkowe korzyści dla całej gospodarki. Kiedy ludzie kupują nieruchomości, stymulują oni wiele innych, powiązanych gałęzi gospodarki i usług”, powiedział Veissi.

Według danych z NAR, ilość domów i mieszkań wystawionych na sprzedaż pod koniec grudnia ubiegłego roku spadła o 9,2 procent do poziomu 2,38 miliona ofert, co oznacza 6,2% miesięcznego przyrostu ofert przy obecnym tempie sprzedaży, w porównaniu z 7,2% w listopadzie 2011 roku.

Wskaźnik ten osiągnął rekordową liczbę 4,04 miliona w lipcu 2007 roku i obecnie jest najniższy od marca 2005 roku kiedy to na rynku było przeszło 2,3 miliona domów i mieszkań. Obecna sytuacja sugeruje, że ceny na wielu lokalnych rynkach zaczną się stabilizować i w najbliższych miesiącach będą mięć tendencje zwyżkową.

Główną przeszkodą do pełnej odnowy na rynku mieszkaniowym są tak zwane “distressed” nieruchomości. Banki po odebraniu starają się ich pozbyć za wszelka cenę i po bardzo zaniżonych cenach. Statystyki mówią, że w grudniu ubiegłego roku nieruchomości te sprzedawane były średnio o 22 procent poniżej cen rynkowych, rok temu wskaźnik ten wynosił 20 procent.

Te same statystyki pokazują, że mediana ceny sprzedaży w grudniu ubiegłego roku na rynku mieszkaniowym wynosiła 164.500 dolarów, co stanowiło spadek o 2,5 procent w porównaniu z grudniem 2010 roku. “Foreclosures i short sales” - stanowiły 32 procent wszystkich sprzedaży w grudniu (19 procent foreclosures i 13 procent short sales), w listopadzie wskaźnik ten wynosił 29 procent, a rok temu 36 procent.

Transakcje gotówkowe stanowiły 31 procent wszystkich sprzedaży w grudniu 2011 roku, wzrost z 28 procent w listopadzie i z 29 procent w grudniu 2010 roku. Większość kupujących, bo aż 21 procent to inwestorzy. Dla porównania inwestorzy “gotówkowi” w listopadzie ubiegłego roku stanowili 19 procent, a w grudniu 2010 około 20 procent.

Odsetek kupujących pierwszy raz spadł do 31 procent w grudniu, z 35 procent w listopadzie, a w grudniu 2010 roku wynosił 33 procent.

Według najnowszych sondaży przeprowadzonych w grudniu ubiegłego roku wśród pośredników zrzeszonych w NAR, aż 33 procent transakcji podpisanych wcześniej nie zostało zrealizowanych, tyle samo co w listopadzie, a rok wcześniej wskaźnik ten wynosił tylko 9 procent. Główny powód to odmowa kredytowa przez banki jak również problemy z wyceną nieruchomości.

Dalsze badania NAR’u pokazują, że sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o 4,6 procent w grudniu, co w skali rocznej stanowi ponad 4 miliony sprzedaży, wzrost z 3,93 miliona w listopadzie i 4,3 procent wyższa (3,94 miliona) niż rok temu. Mediana ceny sprzedaży pod koniec 2011 roku w tym sektorze wynosiła 165.100 dolarów, co stanowiło spadek o 2,5 procent w porównaniu z grudniem 2010 roku.

Sprzedaż mieszkań wzrosła 8,7 procent do poziomu 500.000 w skali rocznej, wzrost w porównaniu z listopadem ubiegłego roku (460.000), ale 2,0 procent poniżej poziomu (510 tysięcy) z grudnia 2010 roku. Mediana ceny wynosiła 160.000 dolarów w grudniu, spadek o 3,0 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.

Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym, dlatego też aktywność i statystyki są różne w zależności od regionu. Najlepsze notowania pod koniec 2011 roku miały północno-wschodnie rejony Ameryki, gdzie sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o 10,7 procent w grudniu i 3,3 powyżej poziomu z roku 2010. Mediana ceny w tym regionie wynosiła 231.300 dolarów, co stanowiło jednak spadek o 2,7 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.

Sprzedaż w Midwest czyli w rejonie środkowym Ameryki, wzrosła o 8,3 procent w grudniu do poziomu 1,04 miliona jednostek i 9,5 procent powyżej poziomu w grudniu 2010 roku. Natomiast mediana ceny wynosiła 129.100 dolarów, spadek o 7,9 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.

Na południu, sprzedaż domów w grudniu wzrosła o 2,9 procent do poziomu 1,76 miliona w skali rocznej i 3,5 procent wyżej niż rok temu. Mediana ceny to 146.900 dolarów, o 1,1 procent wyżej niż w grudniu 2010 roku.

Najgorsze dane zanotowano na zachodzie Ameryki gdzie sprzedaż w grudniu wzrosła tylko o 2,6 procent i była o 0,8 procent gorsza niż w grudniu 2010 roku. Mediana ceny wynosiła 205.200 dolarów, o 0,3 procent wyższa niż rok temu.

Kto kupuje w USA i gdzie?

Podczas gdy Floryda, Kalifornia czy Arizona ze zrozumiałych względów przyciągają najwięcej uwagi zagranicznych inwestorów, to w zeszłym roku zanotowano transakcje z udziałem kapitału zagranicznego we wszystkich 50 stanach Ameryki. Kapitał ten pochodził głównie z Kanady, Brazylii, Chin i Europy.

AUTOR:

JOHN BUDZ Broker/Właściciel Realty Executives Elite w Lemont k/Chicago, NAR President’s Liaison na Polskę. Członek Krajowego Stowarzyszenia Pośredników Sprzedaży

Nieruchomości (NAR). Członek Stanowego Stowarzyszenia Pośredników w Stanie Illinois. Dyplomowany Specjalista Międzynarodowego Obrotu Nieruchomościami - CIPS.

Uczestnik i wykładowca na wielu konferencjach dotyczących rynku nieruchomości w USA i Europie. Aktywny działacz w środowisku Polonii Amerykańskiej.