Wyceny nieruchomości powinny być niezależną i bezstronną oceną wartości nieruchomości na obecnym rynku. Boom mieszkaniowy, który rozpoczął się w 2007 roku, był rozdmuchany po części przez zawyżone wyceny. Dzisiaj jest sytuacja zupełnie odwrotna. Coraz więcej transakcji nie dochodzi do skutku z powodu zaniżonej wyceny.

Jesienią 2010 roku dom jednego z naszych klientów był wyceniony na 550 tys. dolarów w ramach refinansowania kredytu hipotecznego. Następnie, latem bieżącego roku klient próbował sprzedać tę nieruchomość za 530 tys. dolarów, natomiast wycena zamówiona przez pożyczkodawcę kupującego wyniosła 480 tys. dolarów, co udaremniło transakcję.

W całym kraju praktycy rynku nieruchomości spotykają się z tego rodzaju absurdami na co dzień. Złe wyceny wciąż ciągną rynek w dół. System wycen został złamany w 2007 roku i nadal źle funkcjonuje, ale już w inny sposób. Nie ma wątpliwości, że domy straciły ostro na wartości w ciągu ostatnich lat, ale wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, sprzedający oraz ekonomiści uważają, że zaniżone wyceny także uniemożliwiają uzdrowienie rynku mieszkaniowego w Stanach Zjednoczonych.

Kredytodawcy naciskają na rzeczoznawców, aby proponowali niższe wyceny. Dlatego banki świadomie korzystają z mniej doświadczonych rzeczoznawców, słabo znających lokalne rynki i czynniki podnoszące wartość domów. Obserwujemy coraz więcej sporów dotyczących wycen. Według National Association of Realtors (NAR), w czerwcu 2011 roku 16% pośredników zgłosiło anulowanie transakcji sprzedaży z powodu zaniżonej wyceny. W czerwcu 2010 roku było to jedynie 9%.

Oczywiście banki nie zgadzają się z oskarżeniem, że system wycen nie funkcjonuje właściwie. Twierdzą, że wyceny muszą być zachowawcze w celu ochrony banków przed problemami w przyszłości. Natomiast rzeczoznawcy bronią się mówiąc, że właściciele domów mają problem ze zmierzeniem się z rzeczywistością, a prawdziwą przyczyną jest obecny rynek, a nie zmiany w procesie wyceny.

Przez lata wyceny wykonywali niezależni specjaliści, którzy byli ekspertami na swoich lokalnych rynkach. Mieli na celu ochronę zarówno kupującego, jak i pożyczkodawcy, a wyceny były oparte w dużej mierze o metodę porównawczą. Rzeczoznawcy korzystali także z informacji od pośredników, kupujących, sprzedających, a czasem od innych rzeczoznawców. Banki wybierały rzeczoznawców i mogły mieć wpływ na ostateczny wynik. Koszt wyceny opłacali nabywcy domów.

Po kryzysie mieszkaniowym rząd USA zreformował branżę wycen oddzielając bankowców i pośredników od procesu wyboru rzeczoznawcy. Celem było wyeliminowanie presji na rzeczoznawców, aby ich wyceny gwarantowały udzielenie kredytu. Kolejna reforma prawa finansowego - ustawa Dodd-Frank, która weszła w życie w 2010 roku, w jeszcze większym stopniu dała niezależność rzeczoznawcom poprzez uregulowanie branży i stosowanych opłat.

Obecnie banki zamiast zatrudniać rzeczoznawców, których znają z dotychczasowej pracy, wynajmują niezależne firmy, które niejednokrotnie są jednostkami innych banków lub firm finansowych. Firmy te obniżają swoje honoraria, wywierając na rzeczoznawców presję, by pracowali szybciej i taniej. W rezultacie zlecenia otrzymującą rzeczoznawcy mniej doświadczeni, nie posiadający wystarczającej wiedzy o lokalnym rynku, ale tani. Natomiast ci bardziej doświadczeni niejednokrotnie pozostają bez pracy i w końcu zmuszeni są zamknąć działalność. Obecnie na rynku jest tylko około 90 tysięcy certyfikowanych rzeczoznawców, podczas gdy w 2007 roku było ich prawie 100 tysięcy.

Sporym zarzutem wobec rzeczoznawców jest wykorzystywanie przy wycenie faktu zajęcia nieruchomości i przymusowej sprzedaży. Transakcje są wówczas dokonywane przy bardzo zaniżonych cenach, tak więc narasta przekonanie, że nie powinno się stosować takiej procedury. Kilka stanów, w tym stan Illinois, rozważa rozwiązania prawne zabraniające rzeczoznawcom stosowania przymusowej sprzedaży w procesie wyceny.

Kolejnym zarzutem wobec rzeczoznawców jest nadmierne poleganie na automatycznych modelach wyceny czy programach komputerowych oceniających wartość nieruchomości na podstawie danych, które często są niewiarygodne lub niedokładne. Przy takim podejściu rzeczoznawcy mogą przeoczyć lub pominąć ważne elementy, które mogłyby znacznie podnieść wartość nieruchomości. Obrót nieruchomościami to działalność związana z bardzo konkretną lokalizacją i jej specyficznymi cechami, które ostatecznie decydują o cenie nieruchomości.

Przez lata rzeczoznawcy byli postrzegani jako część zespołu obrotu nieruchomościami, mającego ten sam cel – skuteczne zamknięcie transakcji. Dzisiaj wielu praktyków z rynku nieruchomości postrzega ich jako "wrogów", ponieważ udaremniają tak wiele transakcji.

Autor:

JOHN BUDZ Broker/Właściciel Realty Executives Elite w Lemont k/Chicago, NAR President’s Liaison na Polskę. Członek Krajowego Stowarzyszenia Pośredników Sprzedaży
Nieruchomości (NAR). Członek Stanowego Stowarzyszenia Pośredników w Stanie Illinois. Dyplomowany Specjalista Międzynarodowego Obrotu Nieruchomościami - CIPS.
Uczestnik i wykładowca na wielu konferencjach dotyczących rynku nieruchomości w USA i Europie. Aktywny działacz w środowisku Polonii Amerykańskiej.

Rzeczoznawcy w Polsce.

Po przeczytaniu tego niezwykle interesującego artykułu naszego świetnego kolegi z Chicago (serdeczne pozdrowienia dla Jasia Budza!) okazuje się, że dobrze zorganizowany od ponad 100 lat nowoczesny rynek nieruchomości w USA ma swoje poważne problemy na styku klient-pośrednik-rzeczoznawca.

A jak to jest u nas ?

Otóż polski rynek nieruchomości jest znacznie młodszy, a w konsekwencji gorzej zorganizowany i mniej przejrzysty. Amerykańscy pośrednicy i rzeczoznawcy mogą na wiele spraw narzekać, ale mają bardzo dobrą informację rynkową na szczeblu lokalnym, stanowym i federalnym. Wszystkie szczeble władzy w USA traktują rynek nieruchomości jako jedną z najważniejszych dziedzin gospodarki narodowej. Jak ważna jest to dziedzina możemy obserwować na bieżąco. Kryzys amerykańskiego rynku nieruchomości, który rozpoczął się w roku 2007, trwa do dzisiaj  (o czym między wierszami pisze John Buz) wstrząsnął gospodarką USA i rozlał się na cały świat. Wracając do meritum, amerykańskie instytucje rządowe niezwykle poważnie traktują rynek nieruchomości, przeznaczają duże środki na badania i generują wiarygodną i rzetelną informację rynkową, bez której amerykańscy specjaliści rynku nieruchomości nie byliby w stanie pracować.

 Polski rynek cierpi na brak rzetelnej i wiarygodnej informacji o transakcjach, które są zawierane na rynkach poszczególnych regionów, miast i terenów wiejskich. Ministerstwo Infrastruktury w swoich zadaniach statutowych ma obowiązek badania  rynku nieruchomości i generowania informacji rynkowej. Podobnie samorządy terytorialne na szczeblu starostw powiatowych są zobowiązane do gromadzenia danych rynkowych, przetwarzania ich i generowania informacji rynkowej. Jako doświadczony rzeczoznawca majątkowy z całą stanowczością stwierdzam, że Ministerstwo Infrastruktury praktycznie nie robi nic w zakresie badania rynku nieruchomości, a samorządy terytorialne owszem prowadzą zbiory danych transakcyjnych, lecz ich jakość jest poniżej wszelkiej krytyki. Poza podstawową statystyką nie można się oprzeć na tych zbiorach w żaden sposób. Brak rzetelnej instytucjonalnej informacji rynkowej w Polsce to główny i bardzo głęboki problem polskich rzeczoznawców i pośredników. Taka sytuacja prowadzi do fatalnych następstw. Błądzący we mgle rzeczoznawcy wyceniają te same nieruchomości na drastycznie różnych poziomach. Nierzadko zdarzają się operaty sporządzone przez różnych rzeczoznawców, w których wartość tej samej nieruchomości  różni się dwukrotnie, a nawet więcej. Pomijam wątki kryminalne, bo i takie się zdarzają, jednak rzetelnie wyceniający rzeczoznawcy napotykają na takie problemy właśnie z powodu braku przejrzystości rynku i szczątkowych informacji o transakcjach. Wśród polskich rzeczoznawców występuje też bardzo charakterystyczne i groźne zjawisko zawyżania bądź zaniżania wartości wycenianych nieruchomości, w przypadkach w których rzeczoznawcy działają  na zlecenie instytucji państwowych i gminnych.  Znam przypadki, w których te same nieruchomości osób prywatnych zostały wycenione na zlecenie wojewody na poziomie x, a na zlecenie gminy  na 2x. Pytanie dlaczego? Otóż rzeczoznawcy na zlecenie wojewody wyceniali nieruchomość w procesie wywłaszczeniowym, a więc jej właściciel miał dostać odszkodowanie od skarbu Państwa. Natomiast inni rzeczoznawcy wyceniali wcześniej tą samą  nieruchomość w procesie ustalania opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania, a więc właściciel miał płacić do kasy gminy.  Jest to coraz częściej występujące zjawisko spolegliwości rzeczoznawców wobec instytucji rządowych i gminnych.

W jakimś sensie jest to wytłumaczalne, bo w sytuacji konfliktowej, kiedy po jednej stronie stoi zorganizowany urząd państwowy z wyspecjalizowanymi urzędnikami i prawnikami, a z drugiej strony osoba fizyczna, to wybiera się stronę silniejszego.  Nie bez znaczenia jest także to, że urząd zleca i urząd płaci za operat rzeczoznawcy, następnie ten sam urząd podstawie operatu rzeczoznawcy wydaje decyzję administracyjną i płaci odszkodowanie lub kasuje opłaty adiacenckie, planistyczne i wieczystego użytkowania i co tam jeszcze. Jest to sytuacja patologiczna i temat na odrębny polemiczny artykuł. Tym mocnym akcentem kończę swój polski komentarz do artykułu amerykańskiego przyjaciela życząc jak najszybszego zakończenia kryzysu w USA, bo jeśli rynek amerykański ruszy do przodu, to bez najmniejszych wątpliwości ruszy za nim cały świat.

Autor:

ALEKSANDER SCHELLER Pośrednik i Rzeczoznawca Majątkowy. Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w latach 2006 – 2010 r.